Как уменьшить налог на доходы от аренды

Аренда квартир, как долгосрочная, так и посуточная, стала довольно распространенным выдом деятельности в нашей стране. Разумеется, на эту деятельность обратила внимание и налоговая инспекция. Буквально в прошлом году закончилась публичная акция ФНС России, пропагандирующая легализацию аренды квартир. Результатами ее стало двукратное увеличение собираемости налогов с арендодателей, а также несколько судебных дел в отношении граждан, упорствовавших в нежелании платить налоги. Сегодня каждому арендодателю следует задуматься о легализации своего бизнеса, так как завтра налоговая инспекция может придти и к нему.

Какой налог платит арендодатель?

Для ответа на вопрос, поставленный в заголовке этого раздела статьи, следует рассмотреть несколько вариантов офрмления отношений арендодателя и арендатора.

Арендодатель - физическое лицо

В самом простом случае, когда квартира сдается одним физическим лицом другому физическому лицу по договору найма, арендодатель уплачивает налог на доходы физических лиц, в размере 13% от величины арендной платы. Однако, и тут есть несколько тонких моментов. В частности, доходом в данном случае считается вся сумма, полученная арендодателем, включая возмещение коммунальных платежей, если договором предусмотрена оплата коммуналки "сверху". С точки зрения закона, в этой ситуации собственник получает плату за пользование квартирой, а бремя ее содержания несет сам. Рассмотрим эту ситуацию на примере:

Собственник и Наниматель заключили договор найма, по которому Наниматель обязуется ежемесячно уплачивать Собственнику 10 000 руб арендной платы, и, кроме того, возмещать коммунальные расходы, связанные с его проживанием в квартире. За очередной месяц Наниматель уплатил Собственнику 10 000 руб + 2 500 руб арендной платы и коммуналки, соответственно. Для целей налогообложения доходом Собственника будет считаться сумма 12 500 руб, и с нее Собственник должен будет уплатить НДФЛ в размере 12 500 х 0.13 = 1 625 руб налога. Кроме того, Собственник уплатит 2 500 руб коммунальных платежей. Чистого дохода после налогообложения у Собственника останется 12 500 - 1 625 - 2 500 = 8 375 руб, т.е., всего 66% от суммы, уплаченной арендодателем. Очевидно, самое простое решение -- не всегда самое выгодное. Есть ли способ уменьшить свои расходы? Да, такой способ есть.

Индивидуальный предприниматель платит меньше!

Собственник может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и объявить свою деятельность по сдаче квартиры в наем предпринимательской. Что это дает? Согласно действующему налоговому законадательству, для малых предприятий и индивидуальных предпринимателей предусмотрен особый, упрощенный режим налогообложения, который предусматривает два способа определения налогооблагаемой базы: по валовому доходу или по прибыли.

В первом случае налоговая ставка составляет 6%, что существенно ниже ставки НДФЛ, во втором - 15%, но предусматривает учет расходов, понесенных предпринимателем. Рассмотрим на примере оба этих случая:

Собственник и Наниматель заключили договор аренды на тех же условиях (10 000 + "коммуналка"). Собственник является индивидуальным предпринимателем на УСН с налогом 6% с дохода. В этом случае, с полученной суммы 12 500 руб Собственник уплачивает 12 500 х 0.06 = 750 руб налога и 2 500 руб коммунальных платежей. Чистого дохода у него остается 9 250 руб, почти на тысячу больше!

Собственник и Наниматель заключили договор аренды на тех же условиях (10 000 + "коммуналка"). Собственник является индивидуальным предпринимателем на УСН с налогом 15% с прибыли. В этом случае, с полученной суммы 12 500 руб Собственник уплачивает (12 500 - 2 500) х 0.15 = 1 500 руб налога и 2 500 руб коммунальных платежей. Чистого дохода у него остается 8 000 руб. Это меньше, чем если бы он сдавал в наем квартиру как физическое лицо.

Таким образом, наиболее выгодно сдавать квартиру, зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя и выбрав режим налогообложения 6% с дохода.

Важные особенности работы индивидуального предпринимателя

Кроме очевидных налоговых выгод, которые получает индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения, существует несколько важных обязанностей, которые он должен выполнять.

Во первых, индивидуальный предприниматель должен вести учет доходов и расходов и сдавать ежеквартальную отчетность в ИФНС. Подготовка отчетности и ведение учета не представляет особой сложности, но все же требует некоторого времени, а также аккуратности и точности в оформлении документов. В частности, все платежи, в особенности, получаемая от арендатора плата за квартиру, должны сопровождаться подтверждающими документами.

Во вторых, индивидуальный предприниматель, кроме суммы единого налога, должен уплачивать 150 рублей ежемесячно в Пенсионный фонд. Эти платежи потом будут учитываться при исчислении пенсии, так что безвозвратными расходами их считать не следует.

В третьих, квартира, сдающаяся в аренду в предпринимательских целях, освобождается от налога на имущество, предусмотренного для физических лиц. С учетом того, что налог на имущество сейчас исчисляется исходя из рыночной стоимости квартир и составляет довольно значительную сумму, это обстоятельство позволяет существенно сэкономить индивидуальным предпринимателям.

И, наконец, следует документально оформлять не только заключение, но и прекращение договора аренды, особенно, досрочное. Иначе, у налогового инспектора могут возникнуть вопросы об отсутствии налоговых платежей при имеющемся договоре аренды.